Las plusvalías : el fenómeno de las cláusulas suelo de los ayuntamientos

¿Sabes en qué consiste el impuesto de plusvalía que aplican los ayuntamientos y la posibilidad que tienes de presentar una reclamación en el caso de tener derecho a su devolución?

El impuesto-abuso de plusvalía

Plusvalía es cualquier aumento del valor de una cosa, independientemente de cualquier mejora realizada en ella. Este concepto de plusvalía lo aplicamos sobre todo y especialmente a un bien inmueble, tanto que así es como denominamos al impuesto que grava este aumento de valor.

A la mayoría de la gente le sonaba algo eso de la plusvalía, pero está en boca de todos desde que saltó a la prensa una sentencia del Tribunal Constitucional matizando la capacidad de los ayuntamientos para exigir el impuesto de plusvalía cuando no se produzca una ganancia en la transacción de un inmueble.

En qué consiste el impuesto de Plusvalía

La llamada plusvalía municipal o, técnicamente, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos, es un impuesto municipal, no estatal, que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana (no afecta a los considerados rústicos) cuando se produce la venta de un inmueble, ya sea éste un terreno, una vivienda, una oficina, una tienda, un garaje… De hecho hay ayuntamientos en los que no existe este impuesto al tener carácter potestativo.

Desde el momento en que adquirimos un inmueble hasta que lo transmitimos de nuevo, su valor va aumentando. El coste del impuesto será el resultado de multiplicar un porcentaje que establece el ayuntamiento correspondiente por el número de años de posesión de la propiedad, y grava el aumento que ha experimentado su valor en los últimos veinte años. Una vez que se produce la venta, el impuesto debe pagarlo la persona, entidad o empresa que vende, salvo que la transmisión se haga como regalo o donación, en cuyo caso será quien recibe la propiedad el que deba hacerse cargo del pago. El ingreso debe hacerse dentro de los primeros 30 días laborales desde el momento de la transmisión, salvo excepciones, que las hay, y después de haber aportado la documentación o escritura en la que consten los actos o contratos que originan el nacimiento de la plusvalía.

Reclamación del impuesto de plusvalía

La sentencia del Tribunal Constitucional a la que aludíamos al comienzo del artículo, en la que se insta a los ayuntamientos a una correcta aplicación del impuesto de plusvalía, ha sido consecuencia de la crisis económica que ha dado lugar a situaciones nuevas, poniendo en cuestión la legalidad, en algunos casos, de dicho impuesto, ya sea porque está mal calculado o por aplicarse a quienes no han obtenido ganancias de la venta de su inmueble.

Esta situación de pérdida en lo que debería ser ganancia no había sido habitual hasta el momento, lo normal era que quien vendiera una propiedad lo hiciese por un valor mayor al que la compró, pero la crisis cambió la situación, primero porque hubo una caída en picado del precio de los inmuebles y segundo porque muchos se vieron obligados a desprenderse de ellos. Algunos propietarios no han podido hacer frente a sus hipotecas tras haber perdido el empleo o por tener que disponer del dinero que supondría la venta de su propiedad para hacer frente a negocios en quiebra u otro tipo de circunstancias. En esas situaciones lo más rentable, aunque parezca lo contrario, es vender cuanto antes con tal de dejar de pagar deudas o de conseguir algo de dinero para poder pagarlas.Pero toda venta conlleva además mayor pérdida al estar grabada por el impuesto de plusvalía, que teóricamente afecta a las ganancias, y que se aplica también aún habiendo tenido que asumir pérdidas.

¿Es posible y legal que un ayuntamiento exija el pago de este tipo de tributos cuando la venta del inmueble ha generado pérdidas a su propietario? Es decir ¿cuando no ha obtenido ningún beneficio por esa transacción? Sí, es posible y, de momento los ayuntamientos lo aplican e incluso han subido el valor catastral de los inmuebles en relación a los precios del mercado para cobrar mayores plusvalías.

Hay quien se plantea si las plusvalías serán las primas hermanas de las cláusulas suelo de las hipotecas, o de las preferentes de los bancos, o de la salida a Bolsa de Bankia. Todas ellas tienen tras de sí reclamaciones colectivas, y ahora pueden ser más de medio millón los afectados por la aplicación indebida del impuesto de plusvalía, cuya reclamación media se calcula que será de unos 5.000 euros más intereses, a los que hay que añadir la tarifa del despacho de entre el 10% y el 15% de lo reclamado. Los abogados han activado su estrategia para atraer a los contribuyentes no pidiendo anticipos de dinero a los clientes, les cobrarán sólo en caso de ganar el litigio. Pero para poder presentar la reclamación lo primero que hay que hacer es pagar y luego solicitar su devolución, y para conseguirlo han de demostrar que no se ha producido ganancia sino pérdida en la venta de su inmueble.

Acudir a los tribunales solo resulta rentable si la cantidad reclamada es superior a 5.000 euros, pues hay que gastar dinero en una prueba técnica que demuestre que la venta del inmueble no ha generado ganancias. Las probabilidades de que los tribunales le den la razón son muy altas, pero siempre existe el riesgo de que no sea así, y la resolución judicial puede tardar entre cuatro y cinco años en darles la razón.

Por todo eso, no es fácil que muchos se animen a reclamar, es una situación diferente a las cláusulas suelo de las hipotecas que todavía no estaban canceladas y suponían mucho dinero, pero la plusvalía ya está pagada y, normalmente, por alguien que andaba escaso de dinero. Gastarse aún más para conseguir que se le restituya algo al cabo de bastante tiempo puede disuadir de intentarlo. Aunque les compensase económicamente, puede que no se animen a hacerlo por las complicaciones que les puede suponer.

Reclamaciones masivas que suponen un colapso de los tribunales

Ya son varios los despachos de abogados y asociaciones de consumidores que empiezan a ofrecer a los consumidores asesoramiento legal por el tema de las plusvalías cobradas ilegalmente. Como ocurrió con otros temas de actualidad: cláusulas suelos y gastos hipotecarios. En realidad, este tipo de acciones pueden beneficiarte, porque te saldrá más económico acudir a los tribunales. Sin embargo, lo lógico, más aún teniendo en cuenta que son un ente público, sería que de oficio se pusiesen a trabajar para devolver a cada cual lo que es suyo. No parece que vaya a ser el caso. Porque hay mucho dinero en juego. Y con quedarse con el de aquellos que se resisten a demandar porque creen que contra bancos y ayuntamientos es imposible ganar, ellos ya ganan. ¡Una pena!

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