Algunas reservas de la nueva Ley hipotecaria según el Banco de España

Es importante tener presente algunos puntos de la nueva ley hipotecaria que entrará en vigencia este mes de junio. La norma puede endurecer las condiciones para solicitar créditos pero también propone ventajas para el cliente.

Como seran los nuevos creditos inmobiliarios

A pocos días para que entre en vigencia la nueva Ley Hipotecaria, muchos análisis se han ofrecido sobre el futuro panorama que se espera sobre el mercado inmobiliario, y el Banco de España no se queda atrás en la presentación de sus argumentos y punto de vista como el banco central nacional y el supervisor del sistema bancario.

El 16 de junio de 2019, después de que hayan pasado tres meses de la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), entrará en vigor esta norma denominada Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

En el informe correspondiente al primer trimestre del año en curso, el Banco de España advertía sobre algunas consecuencias negativas que, desde su perspectiva, traerá esta legislación como una mayor dificultad para acceder a la vivienda.

Existen sobre todo tres aspectos que preocupan al Banco de España sobre esta ley. En primer lugar, se estima que los tipos de interés fijo podrían elevarse como consecuencia de los nuevos límites que la ley establece a las comisiones por amortización anticipada en los contratos de interés invariable.

Con esta ley se minimiza al 0,25% la comisión por amortización de las hipotecas a tipo variable y al 2% en las de tipo fijo para beneficiar la reducción de deuda a quienes tengan un financiamiento para adquirir una vivienda y quieran pagarla parcial o completamente.

Creen que con los cambios que se avecinan se impulsará la transferencia de créditos de interés variable donde se encuentran el 90% de los clientes, hacia la modalidad de tipo fijo, que representa el 10% de los préstamos hipotecarios.

Aunque este tipo de hipoteca de tipo de interés fijo representa mayor seguridad para la persona que hipoteca porque no tendrán sorpresas en los pagos mensuales de sus cuotas mientras dure el préstamo, los bancos deben asumir algunos gastos adicionales por conceptos de prima de riesgo de tipo de interés y de un probable reembolso anticipado.

Otro de los puntos que podría provocar el aumento del interés, según este ente regulador, es que la mayoría de los gastos corren a cuenta de la entidad bancaria. Los prestamistas deben asumir los costes de gestoría, notaría y registro, por su parte el cliente asumirá los de tasación y los de las copias notariales.

Endurecimiento de condiciones

Otro efecto colateral, que advierte el Banco de España, es que las condiciones para otorgar los créditos se endurezcan producto de que se ampliará el plazo para que los bancos puedan iniciar un desahucio.

A partir de la entrada en vigencia de la Ley, para que los bancos puedan ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo.

El porcentaje se incrementa a siete puntos si el impago se produce luego de la segunda mitad de la duración del financiamiento o a 15 cuotas y se le pide a la entidad financiera haber hecho el requerimiento del pago pendiente al prestatario otorgándole un plazo mínimo de un mes para que se ponga al día.

La norma actual no establece límites así que son las entidades bancarias las que introducen cláusulas de vencimiento anticipado en los contratos y en la mayor parte de los casos se fija a partir de los tres meses sin pago. Pero la nueva ley tendrá efecto retroactivo, así que las cláusulas acordadas anterior a la legislación no tendrán validez.

Por ello, se cree que se hará más cuesta arriba obtener un crédito para los grupos sociales menos estables laboralmente o aquellos tengan una carga de impuestos baja.

Sin embargo, el Banco de España estima que al mismo tiempo los requisitos más rigurosos para medir la solvencia del prestatario posibilitan una mejoría de la calidad de la cartera crediticia de los banco.

Puntos positivos

El Banco de España estima que la ley provocará que se minimice el número de litigios que se presentan en la actualidad en el mercado inmobiliario y tendrá un impacto en positivo en el funcionamiento del sector pese a que se podría generar mayor rigidez en las condiciones crediticias.

También preveen que habrá mayores niveles de seguridad jurídica de los contratos, un reforzamiento de la transparencia, una mejor protección a los clientes y una reducción del riesgo por nuevos requisitos más estrictos de evaluación de la solvencia de quienes aspiran a un crédito.

En cuanto al consumidor se refiere, una de las ventajas que le otorga esta ley es que una semana antes de la firma del contrato del crédito inmobiliario el cliente deberá recibir una ficha de información  con las características importantes del contrato y otra con las cláusulas delicadas con el objeto de advertir de manera anticipada todos los detalles que debe tomar en cuenta antes de suscribir el documento.

El Banco de España apunta que la buena marcha de la ley en cuanto a las condiciones de los créditos hipotecarios dependerá sobre todo del impacto de una probable mayor competencia y al hecho que merme la incertidumbre jurídica.

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