¿Cómo funcionan los impuestos al vender una vivienda?

Los impuestos que hay que pagar por la compra-venta de viviendas son muchos, pero no siempre se tienen en cuenta. Hoy hacemos un listado que deberías considerar.

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Son muchas las preguntas que te pueden surgir si te planteas vender tu vivienda. De hecho, ante un mercado bajista en los precios de las casas, es cierto que muchos vendedores están declarando pérdidas sobre sus inmuebles. Esto se produce porque para muchos, la venta es la única fórmula que tienen para obtener la liquidez necesaria para enfrentarse a sus gastos del día a día. Pero, ¿saben realmente los que venden cuánto han de pagar de impuestos?

En A Fin de Mes hablamos bastante a menudo sobre la carga impositiva de los contribuyentes. A este respecto, todavía hace poco que analizamos cuáles son los impuestos que deben pagar los que van a comprar una vivienda, así como los gastos que han de asumir por esa operación. Sin embargo, al revés, es decir, desde el punto de vista del comprador, todavía no lo habíamos hecho. Así que, si eres uno de nuestros lectores y ya te tardaba que pusiésemos en portada este tema, no tienes más que echar un vistazo a lo que viene a continuación.

Estos son los impuestos a pagar si vas a vender tu casa

La venta de la vivienda en el IRPF

Cuando se produce la venta de una vivienda (o de cualquier otro bien), el vendedor obtiene una ganancia patrimonial. Es decir, gana dinero con ello. Esta ganancia se calcula teniendo en cuenta el valor del bien a la hora de haberlo adquirido (o heredado), y el valor actual de la operación. Una vez se obtiene este número, el impuesto que te corresponde pagar se calcula así:

  • Por ganancias patrimoniales de hasta 6.000 euros: se aplica un tipo del 19%
  • Por ganancias patrimoniales de entre 6.000 y 24.000 euros: se aplica un tipo del 21%
  • Si hay ganancias patrimoniales superiores a 24.000 euros: se aplica un tipo del 24%

Plusvalía municipal

Pero con la venta de la vivienda y el correspondiente impuesto por ganancia patrimonial en el IRPF no quedan saldadas las cuentas para alguien que vende la vivienda. A ello hay que sumar un impuesto que recaudan los ayuntamientos y que se conoce como plusvalía municipal. En este caso, se tiene en cuenta para su cálculo el valor catastral y el número de años que haya poseído ese bien. Esto implica que en ocasiones, si se ha producido revisión catastral al alza, pese a estar vendiendo la vivienda en pérdidas, hay que abonar esta plusvalía.

Hay que tener en cuenta que pese a que la plusvalía municipal es un impuesto que debe pagar el vendedor, se dan muchos casos de acuerdos entre partes para que sea el comprador el que lo abone.

La pérdida de deducciones en el IRPF

Hay que tener en cuenta que la pérdida de deducciones que se puede dar en caso de la venta de una vivienda adquirida antes de diciembre de 2013 puede ser importante. Cabe recordar que a partir de esa fecha se hizo una reforma fiscal en la que se anulaba la deducción que los propietarios podían incluir en su IRPF al tener hipoteca. Por lo tanto, si es tu caso, antes de vender, te conviene hacer una simulación de la declaración de la renta sin este concepto para ver cuánto efectivamente tienes que pagar de más.

Deducciones por compra de vivienda habitual

Sin embargo, hay que tener en cuenta que la ley contempla también algunas deducciones importantes. Más allá del cambio tributario que se produjo por la reforma de la ley fiscal, es cierto que todavía los ciudadanos se pueden beneficiar de una buena rebaja en cuanto a los impuestos si van a invertir el dinero procedente de la venta en una vivienda habitual. Si la residencia que vendes es vivienda habitual, y la que vas a comprar también lo es, no tendrás que abonar los impuestos correspondientes a la Agencia Tributaria si el resultado es de ganancia cero.

Pero en este punto es importante entender lo que Hacienda considera vivienda habitual, ya que hay que cumplir una serie de requisitos para poder aprovecharse de las deducciones actuales:

  • Para que una vivienda se considere vivienda habitual ha de ser la residencia de los propietarios durante al menos tres años previos a su compra.
  • La vivienda habitual ha de ser habitada por su propietario de forma efectiva antes de que pase un año de la operación de compra-venta, o desde que se hayan finalizado las obras de reforma.
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