Cláusulas nulas que aparecen en los contratos de alquiler de forma habitual

Aunque hay contratos de alquiler que tienen cláusulas que pueden parecer abusivas, hoy queremos hablarte de aquellas que son nulas, para que te asegures de evitarlas.

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Los contratos de alquiler esconden en muchos casos textos que no son legales. Eso no invalida por completo el contrato, sino la cláusula en sí misma. Es decir, si en tu contrato aparecen 10 apartados, y uno de ellos está considerado ilegal, el contrato no pierde totalmente su validez, sino que simplemente debería eliminarse ese apartado que no cumple con la ley. En muchos casos, no es el desconocimiento el que hace que aparezcan cláusulas nulas en los contratos, sino la picaresca de querer hacerlos pasar por cosas que no son.

En este caso, queremos ayudarte a identificar cuáles son las cláusulas nulas más habituales en España con el fin de que puedas llegar a entenderlas, y sobre todo, que exijas que se mantengan fuera de tu contrato de alquiler. En caso de que ya hayas firmado, y en tu contrato aparezca alguna de ellas, solamente te quedan dos opciones. O bien hablar con el propietario con el fin de que la elimine de forma voluntaria haciendo una modificación del contrato, o bien, llevarlo directamente a los tribunales. Evidentemente, esto último tendrá un coste para ti, con lo que te compensa evaluar si realmente la cláusula te afecta. Lamentablemente, los contratos entre personas pueden firmarse sin más, y luego ha de ser un juez el que determine hasta que punto son o no legales.

Las cláusulas abusivas más comunes de los contratos de alquiler en España

  1. Prórroga del contrato: puede que en tu contrato se indique que pasado un tiempo, se prorrogará solo si ambas partes así lo deciden. En realidad, quién rige la normativa es el artículo 9.1 LAU, que indica que habrá prorroga obligatoria para el arrendador, y que de forma voluntaria el arrendatario puede solicitarla. El máximo que establece esta misma norma es de 3 años.
  2. La conservación de la vivienda: el propietario de la vivienda es el responsable último de garantizar todos los servicios de ésta. Por esa razón, el inquilino no debe hacerse cargo de gastos derivados de la conservación de ésta, y solo deberá responder si ha causado algún daño o desperfecto intencionado o no intencionado que nada tenga que ver con el uso.
  3. Contratos temporales: resulta bastante habitual que para evitar cumplir con la normativa que rige a los contratos de alquileres de vivienda que funcionan como el domicilio habitual, el propietario haga un contrato de alquiler de duración inferior a 12 meses. La trampa más habitual está en colocar 11 meses como período. En realidad, que el contrato tenga esta duración no exime al propietario de cumplir con la ley. Para rebatir que es un domicilio temporal, debe presentar un documento que pruebe que el inquilino lo utiliza como tal, y no es solamente válido ese período trampa que hemos comentado.
  4. Un año de obligado cumplimiento con penalización: no tiene sentido según el artículo 11 de la LAU esta cláusula. De hecho, según esa normativa se establece que el inquilino puede dar por finalizado el contrato a los 6 meses avisando previamente al propietario. De haber sanciones para una parte, éstas deben ser las que aparezcan en la ley y nunca las que un propietario, de forma abusiva, haya establecido en el contrato aún pese a que lo hayan firmado las dos partes.
  5. El pago adelantado de más mes de la renta: en este apartado cabe hacer referencia a la diferenciación que existe entre depósito, fianza y el pago de la mensualidad. La ley hace referencia al pago adelantado de la propia renta de alquiler. Y el propietario en ningún caso podrá solicitar por ese concepto el pago por adelantado de más de un mes del importe establecido. Sin embargo, el inquilino sí se puede encontrar frente al pago de una mayor suma de dinero si se le solicitan importes por otros conceptos. En ese caso, es totalmente legal y no hay cláusula abusiva.
  6. Caseros que se pasean por tu casa: cuando se hace un contrato de alquiler, el inquilino está como en su propia casa, y por lo tanto rigen derechos de privacidad. Por esa razón, aunque se de en más de un caso, el casero no puede entrar en la casa del inquilino cuando le parezca y sin previo aviso. Mucho menos cuando éste no se encuentra y no le ha solicitado anteriormente permiso.

Es probable que te hayas encontrado con alguna de estas cláusulas. Se trata de trampas comunes en los contratos de alquiler que solo con conocimiento de las leyes se pueden evitar.

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